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标题: 11月11日，人民日报发表文章称：“河南地产商拿地差价利润六成归谷俊山”。基建营房部尽管只是总后的一个二级部，营房部部长和分管的总后副部长军衔亦顶多是少将和中将，但该部门相当于集地方的国土部和建设部于一身，在地产商眼中炙手可热。 [打印本页]

作者: mm6fan 时间: 2014-11-14 10:40
标题: 11月11日，人民日报发表文章称：“河南地产商拿地差价利润六成归谷俊山”。基建营房部尽管只是总后的一个二级部，营房部部长和分管的总后副部长军衔亦顶多是少将和中将，但该部门相当于集地方的国土部和建设部于一身，在地产商眼中炙手可热。
11月11日，人民日报发表文章称：“河南地产商拿地差价利润六成归谷俊山”。文中曝光谷俊山曾多次在有关军方的土地出让中收受回扣。在其河南老家濮阳，谷俊山家人开发楼盘与地产商商定，地产商从他手里拿地，中间差价的利润60%要归其所有。

《凤凰周刊》封面故事《谷俊山案大起底》，以近两万字的系列报道揭秘谷氏巨贪是怎样炼成的。其中独家披露种种细节，揭秘谷式军产贪腐案背后的军产腐败利益链条——军队与市场主体联合开发房产的经营模式。

（原题：《起底谷式军产腐败》）
文／《凤凰周刊》记者钟坚

“被扭曲的房产政策”

上世纪90年代中期，缺少经费保障的大陆军方首次下文，规定军队闲置土地、空置营房等亦可以作为一种生产经营资源投放市场。掌握军饷粮草的军队后勤高官们忽然意识到，过去看起来不值钱的军马场、农副业生产基地、废弃靶场等军用土地，闲置的空余房产有相当大的市场价值。

在军队房地产开发资源中，军用土地出让获利最为丰厚。按有关规定，军队土地转让、出租时的土地收益金，由总后统一收取，并按交易总额的5%上交中央财政，地方不参与军队土地收益的分成。而留给军队的土地收益，列入专项资金管理，用于军队的房地产事业和干部住房建设，国家免征相关税费。

军用土地出让一般有地方政府收购储备、直接在当地土地交易市场公开转让和军队单位主导实施三种。朱树英律师谙熟军队房地产开发运作流程，在他的印象中，大多数军队土地出让都是军队单位自行组织公开转让，鲜有当地政府收购储备后再出让，因为后者意味着地方要收走土地上的大部分收益。

如原空军上海江湾机场迁建补偿的谈判，上海市政府就与空军进行了长达10年的土地回收补偿谈判，而后才签署了江湾机场原址部分土地使用收回补偿协议。“双方主要在补偿价格和回购面积多少等问题上展开拉锯战。”参与军方谈判的上海城投集团一位高层称。

1997年5月1日，空军正式与上海市政府交付土地。在土地储备阶段，上海新江湾城开发有限公司陆续向空军交付了总计30亿元的土地补偿金，换取9000亩的毛地。

解放军留存空地，有限度地从事房产开发换得土地出让金，初衷是为解决内部干部住房问题。军队房地产合作开发多采用联合建房、合作开发模式，即军队出地皮，地方合作方出钱，双方利益分成。客观上，军队经适房等项目的建设仅依靠营房部门无法完成，需与地方合作开发。

历经多次裁撤合并的中国军队拥有庞大的房地产资源。军队用地大多是国家无偿划拨或调拨，来路复杂。有的是中共建政时期，解放军接手的国民政府和军队的房地产；有的是文革前政府拨给军队的房产；有的是地方和军队党政机关相互借用调整的土地等。

在上世纪六七十年代，解放军响应中央号召，抓好军事训练之余，又积极从事农副业生产，军队因此借用或征用了地方很多山地、草原和农田，种植粮食作物，饲养牲畜。时过境迁，当年这些土地有的已处市郊结合部，属城市规划征迁范围，经济价值不菲。

军中借此进行不法操作的，并非谷俊山一人。以南京市新街口某高档楼盘为例，其土地原是总参下属某研究所的军产。但该研究所负责人私下与地产商勾结，通过地方政府将其转变性质，变为商业开发土地，从中谋利。经人举报，总参开始调查，但楼盘已售卖给了购房者。此后，该研究所所长、政委均受刑责，但原本属于军队的土地，已经无法再收回。

军产利益链

军产资源乱账，亦令谷俊山这样的人得到中饱私囊的便利。

“有将近三分之一的军用土地没有确权领证。”负责军队基建和房地产资源两项普查的中央军委副主席范长龙去年向外界透露，解放军拥有的土地和房产数量至今不明。

参与全军“两查”工作的一位总部军官表示，军队房地产和基建项目的底数，原计划自去年开始，二三年内查清楚，“但我估计没有这么容易，有些情况比较复杂。”

作为军队庞大的战略资源，军队房地产资源应集中统一管理使用，这一点在军方发布的各类文件规章中早有明确。如1990年代初，就在以财政部、国家土地管理局、总后勤部联合下发的《关于军队有偿转让空余军用土地有关问题的通知》中首次规定，转让空余军用土地，不论数量多少，均应报总后勤部批准。获得批文后，才能进行土地的“军变民”。

而后在三总部联合颁布的《军用土地使用权转让管理暂行规定》中，系统地对军用土地使用权的转让作出规定，再次明确转让军用土地使用权，不论数量多少，一律报总后勤部审批。如涉及军事保密，土地转让还须经过总参审批。

但军队各单位与地方合作开发地产逐渐成为常态，原有的约束纷纷被突破。军队房地产领域目前执行的是2000年版的中央军委《中国人民解放军房地产管理条例》，上面对一些问题也没明文规定。“这为军队有关单位留下很大的操作空间”，也容易造成军队房产开发纠纷。一位资深房产律师称。

军用土地使用权出让，一般先由转让单位进行土地开发可行性认证、合作对象资信调查，向军区一级营房部提出申请；经过军区审核，按程序上报总后军委总部，得到批复后再向总后和大单位后勤部缴纳土地转让费和土地管理费，领取军用土地补办出让手续许可证，才能到当地政府办理土地出让、权属过户手续。

但这只是纸面上的流程，一块军用地完成“军变民”过程，事实上寻租空间众多。熟悉军产转让的知情人士透露，军用地交给地产商后，常不按规定比例上交5%的地价款，比如说上报地块名目写着是军队保障房建设，其实是商品房，其中少算价值由地产商与军队相关人员分成。

这些虚假地产项目在逐级申报过程中，地产商需要一路向上打点，“军队房地产领域的腐败，往往上下一个体系，如总后高官或大区某个营房部门的批复，都需设法摆平。”

基建营房部尽管只是总后的一个二级部，营房部部长和分管的总后副部长军衔亦顶多是少将和中将，但该部门相当于集地方的国土部和建设部于一身，在地产商眼中炙手可热。

囿于历史原因，大陆军队的军营在城乡分布广泛。近年来，大陆一些城市进行建设规划时，常常与军队营区冲突，为了与军方协调，地方官员只能赴京找总后分管基建的高级军官解决。而谷俊山接管全军房地产和基建项目审批后的几年间，是大陆房地产热度最高的时期。围绕军队土地的整个利益输送、交换链条，他既是示范者，亦是诸多被输送利益的攫取者。此前有媒体报道称，谷俊山要求地产商从他手里拿地，中间利润差价的60%归自己。

2004年，中央政府规定对大陆土地市场实行招拍挂制度，列入开发的土地进入土地交易中心公开出售，价高者得。但军用土地的招拍挂制度却直至2007年才推行。并且，招拍挂结束后，仍要经过总后审批。这样，军用土地开发的决定权，又回到了谷俊山手中。

2008年，空军上海江湾机场留用土地分别以每亩70000多元和每亩90000多元协议出让给两家房地产开发公司，价格远远低于正常水平，且用地性质为商业、办公用地。据称，两家房产公司都是从军方手里协议转让土地，而其中一家房产公司上海胜境置业有限公司还有港资背景，当时的上海媒体对这两家房产公司能以如此低价拿地感到不解。

这一年全军已经推行军用土地使用权转让招标制，即使是采取协议方式出让土地，军队法规亦明确，转让费不得低于当地政府规定的最低价。

军队房地产运作往往独立封闭、自成一体。军队内部的房地产管理条令条例也跟地方的行政管理不衔接，由此产生更多的权力寻租空间，造成军队国有资产流失的黑洞。

朱树英律师曾担任两届上海市政协常委，有一年，他写提案建议上海警备区对所辖土地和房地产资源进行确权登记等摸底清查，然后完善法规，加强管理。但这一提案如泥牛入海。在上海政协出面与军方沟通后，朱树英接到军方来电：“你的建议很好，因为我们是部队，部队内部会重视。”此后再无下文。

2014年初，有军方人士向记者透露：“‘两查’当务之急是摸清军队土地和房产两项的底数，存在什么问题，要用什么方式来解决。接下来，军方要组织大批法律人员来解决和梳理这些争端和乱象。”

总参南京维权中心主任黄伟则告诉朱树英，“在今年的第二阶段，军方要完善军队合作开发房产领域的立法，对已滞后的军队房地产管理条例进行修订，以尽快实现与地方诸多房地产管理法规并轨。”

经历王守业、谷俊山等人多年把持之后，中共军队相关领域如何回归正轨，或将需要耗费相当时日。

（全文详见《凤凰周刊》2014年第11期总第504期文章《起底谷式军产腐败》文／《凤凰周刊》记者钟坚）

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